Дом продают на десять процентов дешевле соседних предложений, хозяин торопит со сделкой и объясняет скидку переездом в другой регион. Через четыре месяца после регистрации права новый владелец получает повестку: кредитор прежнего собственника оспаривает договор в рамках дела о банкротстве, ссылаясь на статью 61.2 Закона о банкротстве и продажу по заниженной цене. Дом при таком сценарии возвращается в конкурсную массу, а покупатель встаёт в очередь кредиторов вместе с остальными.
Частный дом проверять сложнее квартиры, поскольку объектов в сделке минимум два: строение и земля под ним. Каждый со своей историей, своим кадастровым номером и собственным набором возможных ограничений. Прибавьте сюда хозпостройки, которые в реестр никто не вносил, и газовую трубу, прошедшую по участку без оформленного сервитута.
Задача покупателя сводится к проверке трёх вещей: записей в реестре, самого продавца и фактического состояния участка с постройками. Предложения удобно отсматривать в подборках, где отдельно отмечен дом без обременений, однако отметка в объявлении заменой документам не служит.
Что показывает реестр
Основной документ по объекту называется выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости. Заказывают её через Госуслуги, МФЦ или Росреестр отдельно на дом и отдельно на участок. Смотрят раздел с ограничениями прав и обременениями: там появляются ипотека в силу закона или договора, арест по определению суда, запрет на регистрационные действия от судебного пристава, аренда, рента, договор найма, право пожизненного проживания по завещательному отказу.
С 1 марта 2023 года персональные данные собственника в обычной выписке закрыты. Получить их можно с согласия владельца через специальную запись в реестре либо взять выписку у продавца лично, сверив данные с паспортом. Ещё один документ, выписка о переходе прав, покажет цепочку владельцев и даты сделок: три-четыре перепродажи за два года требуют объяснений.
Отсутствие записи в ЕГРН само по себе спокойствия не даёт. Наём жилья на срок меньше года, права членов семьи прежних хозяев, договоры подряда с неоплаченными работами в реестр не попадают. Поэтому дополнительно запрашивают выписку из домовой книги, справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам и данные о зарегистрированных в доме людях.
Проверка продавца
По продавцу проходят четыре открытых источника. Реестр банкротов ЕФРСБ и картотека арбитражных дел показывают начатые процедуры, банк данных исполнительных производств ФССП открывает долги, база судебных решений по месту жительства раскрывает споры о разделе имущества или наследстве. Проверку делают по фамилии, дате рождения и ИНН, причём на дату подписания договора, а не за месяц до неё.
Отдельно выясняют, состоит ли продавец в браке и когда приобретался дом. Имущество, купленное в браке, требует нотариального согласия супруга по статье 35 Семейного кодекса даже после развода, если раздел не оформлялся. Если в покупке участвовал материнский капитал, у детей возникают доли, и продажа проходит с разрешением органа опеки. Сделку без такого разрешения оспаривают через суд, срок исковой давности отсчитывается с момента, когда ребёнок узнал о нарушении права.
Возраст и состояние продавца тоже относятся к проверяемым обстоятельствам. Справка из психоневрологического диспансера, полученная в день сделки, закрывает риск последующего иска о недействительности договора по статье 177 ГК РФ со ссылкой на неспособность понимать значение своих действий.
Участок и постройки
Границы участка сверяют с кадастровой выпиской и публичной кадастровой картой, при малейших сомнениях заказывают вынос точек в натуру у кадастрового инженера. Работа обходится в 8-15 тысяч рублей и снимает вопрос забора, стоящего на полтора метра в глубину соседней земли. В выписке проверяют категорию земли и вид разрешённого использования: строительство жилого дома на участке для ведения огородничества по закону невозможно.
Зоны с особыми условиями использования территории ограничивают застройку без всякой вины продавца. Охранная зона газопровода, водоохранная полоса, санитарный разрыв от дороги, приаэродромная территория отражаются в разделе выписки об ограничениях и в правилах землепользования конкретного муниципалитета. Пристройки, мансарды и гаражи сверяют с техническим планом: расхождение площади на 15-20 квадратных метров означает неузаконенную реконструкцию, приводить которую в порядок придётся новому владельцу.
Расчёты проводят через аккредитив или нотариальный депозит с указанием в договоре полной цены, поскольку заниженная сумма в договоре лишает покупателя защиты добросовестного приобретателя. Хранить стоит весь комплект: выписки с датами, расписки, банковские документы и переписку с продавцом.